O Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV), inovação trazida pelo Estatuto da Cidade, aprovado em 2001, surgiu da necessidade de se controlar, de maneira mais eficiente, a utilização do imóvel urbano. Em Juiz de Fora, a legislação que trata da obrigatoriedade da realização do estudo e relatório de impacto de vizinhança, quando da aprovação do projeto de construção ou de instalação de empreendimentos que possam causar mudança na infraestrutura urbana, foi alterada em fevereiro deste ano. A pesquisa do então estudante de Direito da Universidade Federal de Juiz de Fora (UFJF), Vitor Alex Passos, serviu como base para a alteração da legislação municipal.
Estudo de Impacto de Vizinhança, que estava defasado em relação a cidades de mesmo porte de Juiz de Fora, avalia efeitos na saúde, educação, transporte público e saneamento, entre outros, da construção de grandes empreendimentos imobiliários (Foto: Estela Loth/UFJF)
A principal finalidade dessa lei é avaliar os efeitos positivos e negativos na qualidade de vida dos cidadãos, especialmente os residentes na área do empreendimento e suas proximidades. A análise da eficácia dessas diretrizes em Juiz de Fora foi realizada por Passos em 2017, por meio de um artigo jurídico apresentado à Faculdade de Direito, como requisito parcial à obtenção do título de Bacharel pela UFJF.
“Acredito que os alunos precisam levar algo de prático para a sociedade. Com base nisso, em algumas aulas de Direito Urbanístico, comecei a reparar, ao andar pela cidade, os imóveis e empreendimentos que se instalaram por aqui. Um adensamento populacional excessivo que eu nunca havia presenciado. Então comecei a questionar os impactos que essa nova realidade gerava”, conta Passos.
Ao procurar a legislação municipal, o advogado deparou-se com números, segundo ele, absolutamente exagerados. Ele aponta, por exemplo, que, com base nas regras anteriores, apenas os empreendimentos que compreendessem mais de 1.200 unidades habitacionais teriam os impactos gerados no seu entorno analisados. O que significa que só seria averiguado se unidades básicas de Saúde, escolas da região e transporte público, por exemplo, comportariam a demanda de novos moradores se o novo empreendimento possuísse esse número mínimo de unidades.
De acordo com dados da Secretaria de Atividades Urbanas (SAU), nenhum empreendimento residencial instalado na cidade se enquadrou na exigência da regra de 1.200 unidades habitacionais. Ou seja, nenhum havia se submetido à exigência de elaboração do EIV para obtenção de licenças ou autorizações para construção, ampliação ou funcionamento.
Mudança na Legislação
A revisão da legislação municipal estava em tramitação desde 2017 e foi aprovada na Câmara Municipal de Juiz de Fora em fevereiro de 2020. A mudança prevê exigência da realização do EIV para novos empreendimentos multifamiliares de grande porte a serem implantados no município. “Entrei em contato com o vereador Zé Márcio (PV), apresentei o estudo e em dois meses ele entrou com o projeto que estabelecia essa alteração”, conta Vítor. Com a validação do projeto de lei complementar, de autoria do vereador, passa a se tornar compulsória a realização do EIV para empreendimentos com 400 ou mais unidades.
Impactos de Vizinhança
Considerando as normas anteriores, o estudo faz alguns apontamentos, dentre outras questões, em relação à saúde. De acordo com Passos, tendo em vista que o número médio de habitantes por domicílio é de três na região Sudeste do Brasil, de acordo com o IBGE de 2016, para que um empreendimento fosse considerado de impacto em Juiz de Fora, ele deveria introduzir 3.600 pessoas na infraestrutura urbana local. “Segundo recomendação do Ministério da Saúde, a relação médico/habitantes adequada é de 2,5 médicos para cada mil habitantes. A região Sudeste do país apresenta 2,61 médicos para cada mil habitantes (IBGE 2011), atingindo, dessa forma, a meta indicada pelo órgão.”
Nesse sentido, o estudo revela que, caso um empreendimento residencial acrescente 3.600 moradores a um bairro, demanda, consequentemente, a disponibilização de sete médicos para atendimento nas unidades de saúde do local.
Comparação Com Outros Municípios
A fim de se estabelecerem parâmetros adequados quanto ao número de unidades residenciais capazes de ensejar o estudo, foram analisadas as legislações municipais de quatro cidades de porte similar ao de Juiz de Fora, com população estimada entre 450 mil e 650 mil – Contagem/MG, Serra/ES, Campos dos Goytacazes/RJ e Aracaju/SE – bem como a da capital de Minas Gerais, Belo Horizonte. Em todos esses municípios, a legislação considera de impacto os empreendimentos que possuam entre 100 e 400 unidades habitacionais. “Dessa forma, a investigação constatou valores muito discrepantes do padrão adotado anteriormente em Juiz de Fora,” avalia o advogado.
Além disso, a pesquisa destaca a necessidade de analisar outros impactos, como relação ao esgotamento sanitário, vazão do fluxo de água de chuvas e equipamentos urbanos de uso coletivo e educação, por exemplo. Mediante a análise dos dados, “concluiu-se que para um empreendimento residencial não causar qualquer tipo de impacto negativo na vida dos habitantes do local onde será construído, ele deverá possuir, no máximo, algo em torno de 310 unidades habitacionais. Devendo, pois, caso ultrapasse esse número, ser objeto do EIV, a fim de se aferir os efeitos positivos e negativos na qualidade de vida dos cidadãos”, finaliza.
Confira o estudo desenvolvido por Vítor Alex Passos
Confira o Projeto de Lei Complementar que altera a legislação municipal